Sfratto del conduttore di un contratto di locazione commerciale e clausola risolutiva (morosità): come procedere in Francia

Sfratto del conduttore di un contratto di locazione commerciale e clausola risolutiva (morosità): come procedere in Francia

Quando il conduttore di un contratto di locazione commerciale smette di pagare il canone, il locatore può avviare una procedura di sfratto. Tale procedura segue regole precise e può variare — o essere sospesa — in presenza di una procedura concorsuale (fallimento, liquidazione, ecc.).

1. Clausola risolutiva e riferimenti normativi

Per procedere in via rapida, è fondamentale verificare se nel contratto di locazione sia presente una clausola risolutiva espressa.
L’articolo L. 145-41 del Codice di commercio francese stabilisce che:

“Ogni clausola inserita nel contratto che preveda la risoluzione di diritto produce effetto solo un mese dopo un’ingiunzione di pagamento rimasta senza esito. L’ingiunzione deve, a pena di nullità, menzionare questo termine. Il giudice può concedere termini di pagamento e sospendere gli effetti della clausola, purché la risoluzione non sia stata già constatata o pronunciata con sentenza passata in giudicato.”

Se il contratto non contiene la clausola risolutiva, il locatore potrà agire per la risoluzione giudiziale ai sensi dell’art. 1224 del Codice civile (inadempimento grave), ma i tempi saranno più lunghi.

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2. Procedura operativa di sfratto

1. Ingiunzione di pagamento (commandement de payer) che richiami la clausola risolutiva e indichi il termine di un mese.

2. Attesa di 1 mese: se il conduttore paga, la clausola non si applica; se non paga, la clausola si considera acquisita.

3. Citazione in giudizio:

   • In via d’urgenza (référé) se non ci sono contestazioni serie e la clausola è chiara: il giudice può constatare l’avvenuta risoluzione.

   • Con giudizio ordinario (azione di merito) se ci sono contestazioni o la clausola è imprecisa.

4. Notifica ai creditori iscritti (art. L. 143-2 Cod. comm.) quando il fondo è gravato da iscrizioni ipotecarie.

5. Decisione del tribunale che ordina lo sfratto e fissa l’eventuale indennità di occupazione.

6. Esecuzione dello sfratto da parte dell’ufficiale giudiziario.

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3. Giudice competente

• Tribunale giudiziario specializzato in materia di locazioni commerciali (art. R. 211-4 Cod. org. giud.).

• Competenza territoriale: tribunale del luogo in cui si trova l’immobile (art. R. 145-23 Cod. comm.).

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4. Procedura concorsuale del conduttore

Se il conduttore è sottoposto a procedura concorsuale, l’art. L. 622-21 Cod. comm. sospende o vieta:

• le azioni di condanna al pagamento di somme di denaro;

• le azioni di risoluzione per mancato pagamento.

Eccezione: è possibile agire per altri motivi di risoluzione (diversi dall’inadempimento di pagamento) per aggirare il blocco delle azioni.
Il giudice delegato (juge-commissaire) può constatare la risoluzione di diritto del contratto se la clausola risolutiva è già maturata.

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5. Aspetti economici

Dalla data di acquisizione della clausola risolutiva, il conduttore deve versare un’indennità di occupazione, calcolata di norma secondo le previsioni del contratto.

Se il contratto è redatto per atto notarile, costituisce titolo esecutivo e il locatore può procedere a pignoramento diretto dei conti del conduttore. Tuttavia, ciò non consente di saltare la fase dell’ingiunzione e della citazione.

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6. Suggerimenti pratici

• Cessione del fondo di commercio: un procedimento di sfratto in corso può scoraggiare un acquirente, offrendo al locatore un forte potere negoziale per un accordo globale.

• Verbale di riconsegna: alla fine della locazione, far redigere da un ufficiale giudiziario un verbale di stato dei luoghi per dimostrare eventuali danni.

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📌 In sintesi:

• Con una clausola risolutiva chiara, il référé è la via più rapida.

• Senza clausola o con contestazioni serie, si procede con giudizio ordinario.

• In caso di procedura concorsuale, adattare la strategia in base ai vincoli di legge.