Plusvalenza immobiliare in Francia: quando si può evitare l’imposta?

Plusvalenza immobiliare in Francia: quando si può evitare l’imposta?

Può capitare – più spesso di quanto si pensi – di possedere un immobile che non è la propria abitazione principale e di volerlo vendere per finanziare l’acquisto della propria casa.

Questa situazione riguarda, ad esempio, categorie professionali a cui viene messo a disposizione un alloggio di servizio (come i gendarmi in Francia), e che investono in immobili destinati alla locazione.

In questi casi, è possibile – a determinate condizioni – beneficiare dell’esenzione dall’imposta sulla plusvalenza immobiliare se il ricavato della vendita viene reinvestito nell’acquisto della residenza principale.

Questa possibilità è prevista dall’articolo 150 U, II, 1° bis del Code général des impôts francese, secondo cui:

«L’esenzione si applica alla prima cessione di un’abitazione (e delle sue dipendenze immediate e necessarie), diversa dalla residenza principale, quando il venditore non è stato proprietario della sua residenza principale, direttamente o indirettamente, nei quattro anni precedenti la vendita. L’esenzione si applica alla parte del prezzo di vendita che viene reinvestita, entro 24 mesi dalla cessione, nell’acquisto o costruzione di un’abitazione destinata a diventare la residenza principale.»

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1. Condizioni relative all’immobile ceduto

• L’immobile deve essere a uso abitativo (anche uso misto, limitatamente alla parte abitativa).

• Deve trattarsi di un immobile diverso dalla residenza principale.

• Deve essere la prima cessione di un’abitazione dopo il 1° febbraio 2012.

  • Se non è la prima cessione, l’esenzione è comunque possibile se non è mai stata utilizzata prima o se le condizioni allora non erano soddisfatte.

• L’esenzione riguarda sia l’abitazione sia le dipendenze immediate e necessarie.

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2. Condizioni relative al venditore

• Deve essere persona fisica residente fiscalmente in Francia.

• Può essere proprietario unico, comproprietario o titolare di un bene in comunione legale tra coniugi.

• Non deve essere stato proprietario della residenza principale (direttamente o tramite società) nei quattro anni precedenti la vendita.

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3. Condizioni relative al ricavato della vendita

• Il ricavato deve essere reinvestito (in tutto o in parte) nell’acquisto della residenza principale.

  • Se il reinvestimento è parziale, l’esenzione è proporzionale e la parte non reinvestita è tassata.

• Il reinvestimento deve avvenire entro 24 mesi dalla vendita.

• È possibile acquistare la residenza principale prima della vendita dell’altro immobile, ma il tempo tra i due atti deve essere ragionevole secondo la giurisprudenza.

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4. Condizioni relative alla residenza principale da acquistare

• Deve essere a uso abitativo (o immobile da trasformare in abitazione).

• Deve essere situata in Francia.

• Può trattarsi di:

  • acquisto diretto,

  • costruzione (anche VEFA),

  • acquisto di un terreno per costruzione.

• Deve essere acquisita in piena proprietà.

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5. Obblighi dichiarativi

• Nell’atto di cessione dell’immobile bisogna indicare esplicitamente che si intende beneficiare dell’esenzione per remployo, con le menzioni richieste dall’articolo 41 duovicies OH dell’Allegato 3 del CGI.

• In caso di reinvestimento parziale, è necessario presentare il modello 2048-IMM; se il reinvestimento è totale, non è richiesto.

• L’articolo 170, comma 1, 3° del CGI prevede che nella dichiarazione dei redditi siano indicati:

  • l’importo delle plusvalenze in sospensione d’imposta,

  • l’importo delle plusvalenze esenti,

  • gli elementi per il calcolo del reddito fiscale di riferimento.

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📌 In sintesi
Per evitare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare con il meccanismo del rimpiego delle somme:

• Vendere un immobile abitativo diverso dalla residenza principale;

• Non essere stati proprietari della residenza principale nei 4 anni precedenti;

• Reinvestire il ricavato nell’acquisto o costruzione della residenza principale in Francia, entro 24 mesi;

• Rispetto degli obblighi dichiarativi.