L’amministratore di condominio in Francia

L’amministratore di condominio in Francia

Quando un condominio è gestito da un amministratore retribuito (e non da un amministratore volontario), la nomina, il contenuto e la durata del mandato sono regolati dalla legge e devono rispettare procedure specifiche.

1. Conclusione del contratto di amministratore

Il contratto di amministratore è stipulato tra il condominio e l’amministratore a seguito di una delibera dell’assemblea dei condomini che ne nomina il titolare.

• Regola generale: nomina in assemblea generale (AG) con voto a maggioranza prevista dall’art. 25 della legge del 10 luglio 1965.

• Se il progetto non raggiunge la maggioranza dell’art. 25 ma ottiene almeno un terzo dei voti, l’assemblea può deliberare immediatamente con la maggioranza semplice dell’art. 24 (art. 25-1 legge 1965).

• In casi particolari, la nomina può avvenire in altre forme (ad esempio, se prevista nel regolamento condominiale o disposta dal presidente del Tribunale giudiziario).

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2. Obbligo di gara tra amministratori

• Art. 21, comma 3, legge 10 luglio 1965: obbligo di mettere a confronto più proposte di amministratore.

• Sanzione: la mancata comparazione non comporta nullità della delibera di nomina, ma può costituire una violazione procedurale.

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3. Regime giuridico e contratto tipo

• Art. 18-1 A, I, comma 3, legge 1965: obbligo di rispettare un contratto tipo e una scheda informativa, definiti dal Decreto n. 2015-342 del 26 marzo 2015, modificato dal decreto 2 luglio 2020.

• Sono previste deroghe per alcune situazioni, come le piccole realtà condominiali.

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4. Sanzioni per il mancato rispetto del contratto tipo

• Sanzioni amministrative (ammenda) previste dall’art. 18-1 A, comma 4, legge 1965.

• Clausole nulle se in contrasto con la normativa.

• Possibile azione di responsabilità contro l’amministratore.

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5. Durata del contratto

• Deve essere indicata nel contratto la durata determinata del mandato, con data di inizio e di fine.

• Non è più possibile prevedere una durata legata alla data di approvazione dei conti (Cass. civ., 3ª sez., 26 maggio 2004, n. 02-21.361).

• Divieto di rinnovo tacito.

• Durata massima: 3 anni.

• In via eccezionale, il legislatore ha prorogato automaticamente alcuni mandati (es. legge n. 2022-46 del 22 gennaio 2022 durante il periodo Covid).

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6. Amministratore dopo la scadenza del mandato

• Dopo la scadenza, l’amministratore non può più esercitare alcuna funzione.

• Le delibere adottate dopo la scadenza del mandato sono annullabili.

• Non può convocare l’assemblea né rappresentare il condominio in giudizio.

• Non ha diritto ad alcun compenso o rimborso spese per il periodo successivo alla scadenza.

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7. Compenso dell’amministratore

• Gli importi devono essere indicati al netto e al lordo delle imposte.

• Il compenso ordinario è di norma forfettario per la gestione corrente.

• Per attività particolari (art. 18-1 A, III, legge 1965; decreto 67-223 del 17 marzo 1965) può essere prevista una tariffa oraria o una percentuale.

• Gli onorari legati ai lavori straordinari (art. 14-2 legge 1965) sono espressi in percentuale sull’importo dei lavori e devono essere votati in assemblea insieme all’approvazione dei lavori stessi.

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📌 In sintesi:

il contratto di amministratore di condominio è uno strumento vincolato da regole precise. La nomina, la durata, il rispetto del contratto tipo e la trasparenza nella determinazione dei compensi sono elementi fondamentali per evitare contenziosi e garantire una gestione condominiale corretta e conforme alla legge.