Cosa fare in caso di ritardo nella consegna di un immobile in costruzione in Francia (VEFA)

Cosa fare in caso di ritardo nella consegna di un immobile in costruzione in Francia (VEFA)

L’articolo 261-1 del Codice delle costruzioni e dell’abitazione francese (CCH) stabilisce che:

« Come indicato all’articolo 1601-1 del codice civile: la vendita di un immobile da costruire è quella con cui il venditore si impegna a edificare un immobile entro un termine stabilito dal contratto. Può essere conclusa a termine o nello stato futuro di completamento (VEFA) ».

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Verifica del termine di consegna

Il primo passo è controllare attentamente i contratti.
La data di consegna può differire tra il contratto di prenotazione e l’atto autentico: in caso di discrepanza, fa fede il termine fissato nell’atto autentico.

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In caso di superamento del termine

L’acquirente può:

• ottenere un risarcimento per il ritardo;

• oppure chiedere la risoluzione del contratto.

L’articolo 1217 del Codice civile francese prevede che, in caso di inadempimento, la parte lesa può:

• rifiutare o sospendere la propria prestazione;

• chiedere l’esecuzione forzata;

• ottenere una riduzione del prezzo;

• provocare la risoluzione del contratto;

• domandare il risarcimento dei danni subiti.

Queste sanzioni possono, se compatibili, essere cumulate.

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1. Azione di responsabilità contrattuale per ritardo imputabile al promotore

Il rispetto del termine di consegna è un obbligo contrattuale del promotore.

⚠ Attenzione alle clausole sulle cause legittime di ritardo:

• Occorre verificare la documentazione prodotta dal promotore a giustificazione del ritardo e accertare che le clausole siano chiare e precise, per evitare che possano essere invocate in qualunque circostanza.

• Alcuni contratti prevedono un raddoppio del termine in caso di cause legittime.

📌 Queste clausole non sono considerate abusive, anche se si potrebbe sollevare una questione di squilibrio contrattuale ai sensi dell’articolo L. 212-1 del Codice del consumo (es. penali per ritardo nel pagamento a carico del consumatore, ma assenza di penali equivalenti per il ritardo del promotore).

💰 Voci di danno risarcibili:

• Interessi sul mutuo;

• Assicurazioni;

• Spese per alloggio provvisorio;

• Immobilizzazione di capitali;

• Danno morale, ecc.

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2. Azione per difetto di informazione da parte dei professionisti

Se il notaio, il promotore o altri soggetti coinvolti non hanno informato l’acquirente sulle conseguenze del ritardo, può essere intrapresa un’azione per perdita di chance.

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3. Azione di risoluzione del contratto per ritardo grave

L’articolo 1224 del Codice civile francese stabilisce che la risoluzione può derivare da:

• una clausola risolutiva;

• un’inadempienza grave;

• una decisione giudiziaria.

Questa strada è percorribile solo se il ritardo è particolarmente rilevante.
In pratica, i giudici applicano raramente questa sanzione, privilegiando la condanna al risarcimento del danno.

📌 Verificare sempre se l’atto prevede un’indennità specifica in caso di risoluzione.

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4. Ipotesi particolari: promotore in procedura concorsuale

Se il promotore è in fallimento o altra procedura collettiva, l’acquirente, grazie alle garanzie finanziarie di completamento, può chiedere al garante di nominare un amministratore ad hoc per portare a termine i lavori.