Comprare casa in Francia: contenzioso immobiliare e della costruzione

Comprare casa in Francia: contenzioso immobiliare e della costruzione

Gestire efficacemente un contenzioso immobiliare o relativo alla costruzione in Francia richiede attenzione e rigore, data la complessità e i molteplici soggetti coinvolti. Ecco i principali punti critici da monitorare per evitare spiacevoli sorprese durante la procedura giudiziaria.

 

Verifiche preliminari sugli intervenienti nella procedura

Verificare l’assenza di procedure collettive che coinvolgano costruttori e assicuratori.

Controllare i bilanci societari depositati presso registri ufficiali (infogreffe/pappers).

Accertarsi della presenza di tutte le assicurazioni necessarie (danni all’opera, decennale) e citarle chiaramente nell’atto di citazione indicando i dettagli della polizza.

 

Prima della perizia giudiziaria

Dichiarare tempestivamente il sinistro alle compagnie assicurative.

Richiedere una perizia amichevole in caso di assicurazione danni all’opera, pena l’irricevibilità della richiesta giudiziaria verso l’assicuratore.

Evitare interventi di riparazione prima della perizia giudiziaria per non compromettere l’accertamento.

Valutare l’opportunità di un sequestro conservativo, specialmente in assenza di assicurazioni, per garantire la solvibilità in caso di condanna.

Controllare attentamente i termini per citare in giudizio e considerare l’opportunità di un’azione di merito contestuale per evitare prescrizioni e decadenze.

 

Durante la perizia giudiziaria

Definire con precisione l’incarico dell’esperto nel ricorso introduttivo, specificando eventuali esigenze (ad esempio, la comunicazione di un pre-rapporto).

Formulare osservazioni dettagliate durante la fase di pre-rapporto (dires), specialmente per qualificare esplicitamente eventuali danni decennali, facilitando così il compito del giudice nel merito.

Tenere presente che il giudice delegato al controllo della perizia perde competenza dopo la consegna della relazione finale, passando al giudice del merito.

 

Clausola compromissoria di ricorso preventivo al consiglio dell’ordine degli architetti

Una clausola contrattuale che imponga il ricorso preventivo al consiglio dell’ordine degli architetti può rendere improponibile la domanda giudiziaria se non rispettata preventivamente, ad eccezione delle azioni basate sulla responsabilità decennale.

Tale clausola è invece valida per la responsabilità contrattuale.

Non si applica nelle richieste di perizia giudiziaria d’urgenza (référé expertise).

Non è possibile sanare tale mancanza durante il procedimento in corso.

 

Competenza del tribunale in presenza di società di assicurazione mutua

Il Tribunale ordinario è sempre competente e mai quello commerciale, poiché le società di assicurazione mutua hanno natura non commerciale secondo l’articolo L.322-26-1 del Codice delle assicurazioni francese.

 

Pubblicità degli atti

In ambito immobiliare, certi atti (citazioni, sentenze) devono essere obbligatoriamente pubblicati a pena di irricevibilità della domanda.

È consigliabile ottenere un certificato ipotecario aggiornato prima della notifica degli atti.

La pubblicità obbligatoria è prevista dall’articolo 28 del decreto del 4 gennaio 1955, con possibilità di regolarizzazione in corso di causa e anche in appello.

Esiste anche una pubblicità facoltativa disciplinata dall’articolo 37 dello stesso decreto.

 

Potere di citare in giudizio

In situazioni come in caso di propriéta indivisa o comunione, condomini, società o sindacati, potrebbe essere necessario l’accordo di altri soggetti o enti per procedere giudizialmente.

 

Decadenza e prescrizione delle azioni

Responsabilità decennale: 10 anni dalla ricezione dei lavori.

Garanzia biennale: 2 anni dalla ricezione dei lavori.

Garanzia di perfetto completamento: 1 anno dalla ricezione dei lavori.

Garanzia vizi occulti (art. 1648 C.c.): 2 anni dalla scoperta del vizio.

Art. 1662 C.c.: Azioni relative al prezzo devono essere intentate entro 1 anno dal contratto.

Art. 2239 C.c.: Sospensione della prescrizione di 6 mesi successivamente all’esperienza giudiziaria, applicabile solo ai termini prescrizionali e non a quelli decadenziali.

È consigliabile intentare tempestivamente l’azione di merito in prossimità della scadenza dei termini prescrizionali, facendo attenzione all’eventuale perenzione dell’istanza.

Gestire con attenzione questi punti chiave permette di affrontare con maggiore serenità e competenza un contenzioso immobiliare o della costruzione, tutelando al meglio i propri diritti.