Acquisto di un immobile e vizi occulti: come reagire in Francia

Acquisto di un immobile e vizi occulti: come reagire in Francia

Uno degli incubi peggiori per chi acquista un immobile è scoprire, dopo la compravendita, la presenza di vizi occulti. Talvolta il difetto emerge già durante il procedimento di vendita (prima della stipula dell’atto definitivo), diventando riconoscibile quanto meno nella sua esistenza, se non nella sua effettiva gravità.
In questi casi, l’acquirente deve agire con prontezza: se resta inattivo, il vizio potrà essere considerato “riconoscibile” e l’azione di garanzia per vizi occulti (o l’azione per dolo) rischia di essere compromessa o resa molto più complessa.

 

La prima mossa: l’accertamento tecnico

In via preliminare, chi scopre un vizio occulto dovrebbe rivolgersi al giudice dei procedimenti d’urgenza per ottenere la nomina di un perito giudiziario.
L’accertamento tecnico consentirà di chiarire elementi fondamentali per la causa, quali:

• la data di insorgenza del difetto;

• la possibilità che il difetto fosse individuabile da un non professionista;

• la quantificazione dei costi di riparazione.

 

La definizione di vizio occulto

Articolo 1641 del Codice civile francese: “Il venditore è tenuto alla garanzia per i difetti occulti della cosa venduta che la rendano inidonea all’uso cui è destinata, o che ne diminuiscano talmente l’uso che l’acquirente non l’avrebbe acquistata, o l’avrebbe pagata di meno, se li avesse conosciuti”.

La garanzia non si applica a tutte le vendite (ad esempio, sono escluse quelle effettuate per autorità di giustizia ex art. 1649).

Il vizio può:

• rendere il bene inutilizzabile per lo scopo previsto;

• ridurne l’utilizzo in misura tale da far desistere dall’acquisto o incidere in modo rilevante sul prezzo.

Il difetto deve essere:

– Preesistente alla vendita;

– Nascosto – ai sensi dell’art. 1642, il venditore non risponde dei difetti evidenti e riconoscibili dall’acquirente con un esame ordinario.
La giurisprudenza richiede che l’acquirente conosca l’entità del difetto e le sue conseguenze. In presenza di un acquirente professionale, si presume la conoscenza del vizio.

 

Clausole di esclusione di responsabilità

L’art. 1643 consente al venditore di escludere contrattualmente la garanzia per vizi occulti, ma solo se:

• non è un venditore professionale (una società immobiliare o un commerciante di immobili è considerato tale);

• non conosceva il vizio (buona fede).

In assenza di documentazione obbligatoria (ad es. diagnostica tecnica), la giurisprudenza può annullare tale clausola.

Le azioni a disposizione dell’acquirente

Ai sensi dell’art. 1644, l’acquirente può scegliere tra:

• Azione redibitoria: annullamento della vendita e restituzione del prezzo;

• Azione estimatoria: riduzione del prezzo.

Sono possibili anche:

• azione di nullità per dolo;

• azione di responsabilità decennale;

• azione per non conformità.

Se il venditore era in buona fede (art. 1646), deve restituire il prezzo e rimborsare le spese di vendita.
Se era in mala fede (art. 1645), è tenuto anche al risarcimento dei danni.

Termini di prescrizione

• Art. 1648: l’azione deve essere proposta entro 2 anni dalla scoperta del vizio.

• Limite generale: 5 anni dalla vendita (prescrizione ordinaria) o 10 anni per la responsabilità decennale.

• Limite massimo assoluto: 20 anni (art. 2232).

L’istanza di accertamento tecnico interrompe la prescrizione, che riprende dalla data dell’ordinanza di nomina dell’esperto.

Consigli pratici

Prima e durante la vendita:

• se il vizio emerge in corso di trattativa, chiedere al notaio di inserire riserve;

• verificare attentamente gli allegati alla promessa di vendita;

• fare una controvisita dell’immobile prima della stipula.

Dopo la vendita:

• rispettare i termini di prescrizione;

• agire rapidamente per ottenere un accertamento tecnico giudiziario.