Acquisto casa in Francia: l’indemnité d’immobilisation

Acquisto casa in Francia: l’indemnité d’immobilisation

L’indemnité d’immobilisation è una percentuale del prezzo di vendita di un immobile, versata in cambio del diritto esclusivo all’acquisto. Nonostante la sua frequenza nelle transazioni immobiliari, rimane spesso poco chiara per le parti coinvolte. Quanto si deve versare? Quando deve essere pagata? Cosa succede in caso di disaccordo? Questi sono interrogativi essenziali prima della sottoscrizione di una promessa unilaterale di vendita.

 

L’indennità di immobilizzazione in pratica

1. Importo dell’indennità: Generalmente, varia tra il 5% e il 10% del prezzo di vendita. Superando questa percentuale, la promessa unilaterale potrebbe essere considerata come bilaterale (sinallagmatica). Da non confondere con la caparra penitenziale, che consente alle parti di rinunciare all’operazione immobiliare.

2. Obbligo di versamento: Può essere obbligatorio quando la durata della promessa supera i 18 mesi. Il pagamento avviene generalmente tramite bonifico bancario, talvolta obbligatorio secondo il Codice monetario e finanziario.

3. Tempi di versamento: Di norma, il giorno della firma della promessa, salvo eccezioni. Ad esempio, quando è applicabile il diritto del consumo, è vietato versare somme durante il periodo di recesso di 10 giorni, come previsto dall’articolo L271-2 del Codice francese della costruzione e dell’abitazione.

4. Deposito dell’indennità: L’importo è solitamente depositato su un conto fiduciario gestito generalmente da un notaio.

5. Imputazione dell’importo: L’indennità versata viene detratta dal prezzo finale di acquisto.

 

Contenzioso relativo all’indennità di immobilizzazione

1. Azione di restituzione: Promossa dal beneficiario della promessa unilaterale per recuperare l’indennità versata.

2. Azione di pagamento: Avviata dal promettente per ottenere il pagamento dell’indennità dovuta.

 

Liberazione dell’indennità nella pratica

Secondo l’articolo 1960 del Codice civile francese, il fiduciario incaricato del deposito non può liberare l’importo prima che la controversia sia risolta, se non con l’accordo di tutte le parti interessate o per causa giudicata legittima. Pertanto, anche in assenza di accordo, il fiduciario potrebbe decidere sul destino dell’indennità. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, il fiduciario attende una decisione giudiziaria.

 

Possibile riduzione dell’indennità

Generalmente, l’indennità di immobilizzazione non può essere ridotta dal giudice poiché non è considerata una clausola penale. Tuttavia, eccezionalmente, può essere chiesta una riduzione giudiziaria sulla base dell’articolo 1103 del Codice civile francese, in particolare se il rifiuto di esercitare l’opzione avviene prima della scadenza della promessa e se l’importo è proporzionale al periodo di immobilizzazione del bene, salvo clausole contrarie specifiche nella promessa.

 

Prescrizione dell’azione di restituzione

Secondo l’articolo 2224 del Codice civile francese, il termine per intentare l’azione di restituzione è di 5 anni, con particolare attenzione al momento iniziale, ad esempio, la data di mancata realizzazione della condizione sospensiva.

 

Competenza del tribunale

Se la questione riguarda esclusivamente la restituzione dell’indennità, non si tratta di un’azione immobiliare. Pertanto, si applicano le regole ordinarie di competenza. In questi casi, non si applicano necessariamente le norme territoriali relative al luogo in cui si trova l’immobile.

 

Conclusioni

L’indennità di immobilizzazione è un aspetto delicato e importante delle promesse unilaterali di vendita immobiliare. Una comprensione chiara delle sue regole e implicazioni aiuta a prevenire contenziosi e sorprese sgradite, tutelando così gli interessi di tutte le parti coinvolte.