AFFITTO LOCALI COMMERCIALI IN FRANCIA: Possibile negoziazione tra le imprese affittuarie e proprietari in vista della rinuncia al pagamento da parte di quest’ultimi dei canoni di affitto maturati durante il periodo di confinamento

AFFITTO LOCALI COMMERCIALI IN FRANCIA: Possibile negoziazione tra le imprese affittuarie e proprietari in vista della rinuncia al pagamento da parte di quest’ultimi dei canoni di affitto maturati durante il periodo di confinamento

Il pagamento dei canoni d’affitto dei locali commerciali maturati durante il periodo di confinamento resta dovuto al proprietario.

La legge n. 2020-473 del 25 aprile 2020 offre alcuni spunti alle imprese affittuarie per ottenere in via negoziale un abbandono del relativo credito.

 

Tramite ordonnance n. 2020-316 del 25 marzo 2020, il governo francese ha fornito alle imprese commerciali alcuni strumenti giuridici utili alla salvaguardia della loro liquidità.

In particolare, l’articolo 4 del testo legislativo sopraindicato prevede per le le imprese affittuarie uno “scudo legale” in caso di mancato pagamento degli affitti dei locali commerciali e delle spese loro afferenti, ralitivi al periodo che va dal 12 marzo 2020 sino allo scadere del termine di due mesi successivi alla data di fine dell’état d’urgence.

Tale beneficio è esteso ad ogni credito relativo a fornitori di elettricità, gaz, acqua potabile (artt. 2, 3 ordonnance n 2020-316).

Si ricorda che l’état d’urgence in Francia è stato mantenuto sino al prossimo 10 luglio 2020 tramite la loi n° 2020-546.

Di conseguenza, sino al 10 settembre 2020, le imprese beneficeranno di una protezione legale circa il mancato pagamento degli affitti dei locali commerciali e fatture relative al consumo elettrico, gaz ed acqua potabile.

Le imprese che non procederanno al saldo degli affitti al ricorrere della scadenza contrattuale prevista, resteranno tuttavia debitrici del relativo credito nei confronti di proprietari.

Successivamente al 20 settembre 2020, il proprietario dei locali commerciali potrà dunque richiedere il pagamento dei canoni d’affitto maturati.

Di conseguenza, tenuto conto del contesto, appare necessario che l’impresa affittuaria, soprattutto se già in situazione di carenza di liquidità, proceda ad un tentativo di negoziazione con il proprietario dei locali, prima di ritrovarsi definitivamente in stato d’insolvenza.

L’impresa affittuaria dovrebbe richiedere al proprietario di  rinunciare almeno parzialmente al credito legato ai canoni d’affitto maturati durante il confinamento, in particolare per un periodo corrispondente a quello di chiusura imposta per far fronte alla crisi sanitaria dovuta al Covid-19.

Malgrado non ci sia una previsione legislativa che preveda espressamente l’obbligo alla rinuncia del credito da parte del proprietario, una trattativa tra le parti potrebbe essere facilitata da alcune considerazioni di carattere generale e da alcune novità legislative.

In primo luogo, l’evento pandemico può essere considerato un cambiamento di circostanze imprevedibile al momento della conclusione del contratto, tale da creare uno squilibrio rilevante nell’economia contrattuale.

Ai sensi dell’articolo 1195 del codice civile francese, la parte, la cui prestazione sia diventata eccessivamente onerosa, ha il diritto di richiedere una rinegoziazione del contratto.

L’impresa affittuaria, che ha subito una limitazione nel godimento dei locali commerciali, potrà sollecitare una rinegoziazione del contratto.

In caso di mancato accordo con il bailleur, in un termine ragionevole, sarà possibile adire il giudice francese per effettuare in via giudiziaria delle modifiche al contratto.

Un’eventuale rinegoziazione del contratto d’affitto o la richiesta di un semplice gesto commerciale, appare una soluzione conforme all’attuale contesto sociale,  il quale dovrebbe essere caratterizzato da uno spirito generale di collaborazione e di solidarietà.

 

In secondo luogo, un punto di incontro tra gli interessi dei proprietari dei locali commerciali e dei loro locatari potrebbe essere trovato grazie alle ultime disposizioni fiscali adottate dal legislatore francese tramite la legge n. 2020- 473 del 25 aprile 2020.

Con tale legge, si è tentato in particolare di incitare i proprietari dei locali commerciali a rinunciare definitivamente al saldo del pagamento dei canoni maturati. La rinuncia del credito dovrà intervenire nel periodo che va dal 15 aprile 2020 al 31 dicembre 2020.

In cambio della rinuncia al credito, i bailleurs otterranno, a seconda del regime fiscale di appartenenza, diversi benefici fiscali tali da compensare, almeno in parte, il mancato guadagno realizzato.

A parere dello scrivente, questi incentivi fiscali potrebbero essere particolarmente utili ai proprietari, strutturati sotto forma di società commerciali, in possesso di crediti particolarmente deteriorati, oppure ad imprese affittuarie prossime allo stato d’insolvenza.

Ovviamente questi sono solo alcuni degli spunti che il dibattito politico-legislativo sta offrendo agli operatori del settore.

L’insieme di questi elementi, sapientemente approfonditi, nell’ambito di una negoziazione, potrebbe far ottenere un vantaggio economico tanto alle imprese affittuarie, in termini di liquidità, tanto ai proprietari, in termini di ottimazione fiscale.

DONATO SIRIGNANO

Avvocato  

 

 

Ogni diritto relativo al presente articolo è espressamente riservato al suo autore.

No Comments

Post a Comment