A cosa servono le condizioni sospensive nella vendita immobiliare in Francia

A cosa servono le condizioni sospensive nella vendita immobiliare in Francia

Prima di firmare una promessa di vendita (o d’acquisto), che sia sinallagmatica o unilaterale, di un bene immobile – atto estremamente vincolante – acquirente e venditore devono assolutamente conoscere la nozione di condizione sospensiva e le regole essenziali in materia.

Obiettivo: le condizioni sospensive hanno la funzione di proteggere le parti.
Infatti, il loro avveramento o mancato avveramento incide:

• (i) sugli effetti della vendita;

• (ii) sul destino dell’eventuale caparra o indennità di immobilizzazione.

In questo articolo analizziamo:

1. le condizioni di validità,

2. i tipi di condizione sospensiva,

3. la loro realizzazione (“levata”),

4. la loro mancata realizzazione (“decadenza”).

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1. Definizioni e principi

• Promessa unilaterale: promessa di vendere o di acquistare, in cui una sola delle parti dispone di un’opzione.

• Promessa sinallagmatica: entrambe le parti si impegnano, il venditore a vendere e l’acquirente a comprare.

• Condizione: evento futuro e incerto (art. 1304, co. 1 Code civil).

• Termine: evento futuro e certo, anche se di data incerta (art. 1305 Code civil).

• Condizione potestativa: evento che dipende esclusivamente dalla volontà di una parte.

• Condizione sospensiva: l’obbligazione diventa efficace solo se l’evento si verifica (art. 1304, co. 2 Code civil).

• Condizione risolutiva: il verificarsi dell’evento comporta l’estinzione dell’obbligazione (art. 1304, co. 3 Code civil).

• Caducità: se la condizione sospensiva non si realizza, il contratto è considerato come mai esistito (art. 1304-6, ult. co. Code civil).

Requisiti di validità:

• Evento futuro e incerto;

• Evento lecito;

• Evento esterno alla volontà delle parti (non potestativo);

• Non deve riguardare un elemento essenziale per la validità del contratto;

• Deve essere espressamente prevista come tale, descritta in modo preciso e con indicazione di un termine entro cui si deve verificare.

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2. Tipi di condizioni sospensive

Condizioni legali:

• Diritto di prelazione dell’inquilino;

• Diritto di prelazione urbanistica;

• Ottenimento di un mutuo (art. L. 313-41 Code de la consommation).

Esempio – condizione sospensiva di ottenimento di mutuo:

• La durata minima è di 1 mese dalla firma dell’atto;

• In caso di mancata concessione, ogni somma versata deve essere integralmente rimborsata;

• L’acquirente deve rispettare rigorosamente i termini previsti (numero di richieste, importo massimo, tasso di interesse, comunicazione dell’accettazione o del rifiuto, ecc.).

Condizioni contrattuali (a titolo esemplificativo):

• Ottenimento di un mutuo ponte;

• Ottenimento di un permesso di costruire o autorizzazione lavori;

• Autorizzazione dell’assemblea condominiale;

• Assenza di vincoli o servitù non dichiarati;

• Vendita di altro immobile per finanziare l’acquisto;

• Consegna di certificazioni (es. assenza di amianto);

• Sgombero dei locali da parte dell’inquilino;

• Conferma della superficie;

• Conclusione di altra compravendita collegata.

La condizione può essere stipulata nell’interesse di entrambe le parti o nell’interesse esclusivo di una sola. In quest’ultimo caso, solo il beneficiario può rinunciarvi.

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3. Realizzazione (“levata”) della condizione sospensiva

• Promessa unilaterale: la realizzazione della condizione consente al beneficiario di esercitare l’opzione.

• Promessa sinallagmatica: la vendita produce i suoi effetti, eventualmente sospesi fino alla stipula dell’atto definitivo.

• In linea di principio, l’efficacia non è retroattiva, salvo patto contrario (con eccezioni, come il trasferimento dei rischi e la percezione dei canoni di locazione).

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4. Mancata realizzazione (“decadenza”)

• In caso di mancato avveramento, il contratto cade e le obbligazioni si estinguono;

• Se la mancata realizzazione è imputabile al beneficiario, la condizione si considera realizzata (art. 1304-3 Code civil);

• Il beneficiario può rinunciare alla condizione prevista nel suo esclusivo interesse;

• Se la condizione è nell’interesse comune, le parti possono concordare di proseguire la vendita nonostante la mancata realizzazione.

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5. Consigli pratici

• Definire sempre un termine realistico, soprattutto nei periodi in cui le pratiche sono rallentate (es. estate);

• Prevedere clausole chiare sul contenuto e sulle modalità di verifica della condizione;

• Conservare prove scritte di aver rispettato le condizioni (es. richieste di mutuo inviate);

• Pubblicare l’atto con condizione sospensiva nei registri immobiliari per l’opponibilità ai terzi.