Preavviso del proprietario per riottenere l’immobile locato in Francia

Preavviso del proprietario per riottenere l’immobile locato in Francia

📌 Cos’è un “congé pour reprise” (preavviso per riottenere l’immobile)

Il “congé pour reprise” è la facoltà concessa al locatore di porre fine al contratto di locazione per riottenere l’immobile e abitarlo personalmente, oppure per metterlo a disposizione di determinati membri della sua famiglia.

Secondo l’articolo 15, comma I, della legge francese n. 89-462 del 6 luglio 1989, il beneficiario della ripresa può essere:

• il locatore stesso,

• il coniuge,

• il partner legato da PACS (registrato alla data del preavviso),

• il convivente more uxorio (da almeno un anno alla data del preavviso),

• gli ascendenti o discendenti del locatore,

• o quelli del coniuge, del partner o del convivente more uxorio.

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1️⃣ Condizioni e procedura

Forma del preavviso

• Obbligatoriamente per raccomandata A/R, atto notificato da ufficiale giudiziario (commissaire de justice) o consegna a mano con ricevuta firmata.

• Deve essere accompagnato da un’informativa obbligatoria (Arrêté del 13 dicembre 2017), richiesta dal 1° gennaio 2018.

• Deve contenere:

  • il motivo del preavviso,

  • nome e indirizzo del beneficiario,

  • il legame di parentela con il locatore.

Preavviso minimo

• 6 mesi prima della scadenza del contratto.

Casi particolari

• Se il locatore è una SCI (società civile immobiliare), la ripresa è possibile solo se avviene a favore di un socio (Cass. 3e civ., 19 gen. 2005).

• Il diritto di ripresa è sospeso in caso di procedura per inagibilità/insalubrità dell’immobile (legge ALUR, art. 15).

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2️⃣ Carattere reale e serio della ripresa

Il locatore deve dimostrare che la ripresa non è un progetto ipotetico, ma un’intenzione concreta di occupare l’immobile.
In caso di contestazione, il giudice può verificare la realtà e la serietà del motivo e dichiarare nullo il preavviso se non giustificato.

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3️⃣ Abusi e uso fraudolento

Un preavviso fraudolento (ad esempio, dato per far andar via l’inquilino senza reale intenzione di abitare) può:

• essere annullato dal giudice,

• comportare il risarcimento dei danni all’inquilino,

• comportare una multa penale: fino a 6.000 € per persona fisica e 30.000 € per persona giuridica.

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4️⃣ Attenzioni particolari

• Tutela rafforzata per inquilini over 65 con redditi modesti (art. 15 III).

• Regole specifiche in caso di vendita recente dell’immobile: occorre rispettare un termine legale prima di poter procedere alla ripresa.

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📍 In sintesi:
Il “congé pour reprise” è uno strumento rigorosamente regolamentato. Qualsiasi errore procedurale o motivo non fondato può rendere nullo il preavviso e comportare sanzioni civili e penali. Prima di notificare il preavviso, è fortemente consigliato far verificare la pratica da un professionista (avvocato o notaio).

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