Peut-on expulser un locataire ? Les 5 motifs légaux (loi de 1989)

Peut-on expulser un locataire ? Les 5 motifs légaux à connaître (loi de 1989)

Expulser un locataire n’est pas une décision anodine, ni une démarche que l’on peut improviser. En France, cette procédure est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux d’habitation à usage de résidence principale, qu’il s’agisse de logements vides ou meublés.

Voici les 5 motifs d’expulsion reconnus par la loi, illustrés par les principales décisions de justice.

1. Le non-paiement du loyer ou des charges

La cause la plus fréquente. Si le locataire ne règle pas son loyer, le propriétaire peut engager une procédure de résiliation, à condition d’avoir prévu une clause résolutoire dans le bail et de faire délivrer un commandement de payer.

Référence : article 7 b) et article 24 de la loi du 6 juillet 1989
Jurisprudence : Cass. 3e civ., 3 mai 2000, n° 98-20.861

2. L’absence d’assurance habitation

Le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux). À défaut, le bail peut être résilié de plein droit, après un commandement resté infructueux.

Référence : article 7 g)
Jurisprudence : Cass. 3e civ., 22 mars 2012, n° 11-12.694

3. Les troubles du voisinage ou un usage abusif du logement

Tapage nocturne, agressions, comportement inapproprié… tout usage non paisible du bien loué constitue un manquement contractuel.

Référence : article 7 b)
Jurisprudence : Cass. 3e civ., 8 févr. 2006, n° 04-21.934

4. La sous-location non autorisée

Le locataire ne peut sous-louer son logement (même sur Airbnb) sans autorisation écrite du bailleur. À défaut, il encourt la résiliation du bail et peut être contraint de rembourser les sommes perçues.

Référence : article 8
Jurisprudence : Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n° 18-20.727

5. Les transformations non autorisées du logement

Le locataire peut faire des petits aménagements, mais pas de transformation sans l’accord du bailleur (cloison, installation électrique, etc.). En cas de modification illicite, la résiliation judiciaire est possible.

Référence : article 7 f)
Jurisprudence : Cass. 3e civ., 21 déc. 2005, n° 04-16.632

Conclusion : ne pas agir seul

L’expulsion d’un locataire repose sur une procédure complexe et encadrée. Le recours au juge est obligatoire. Une erreur formelle peut faire échouer la procédure.

En cas de difficulté, faire appel à un avocat permet de sécuriser chaque étape et d’éviter des retards ou nullités.

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Maître Donato Sirignano, avocat au barreau de Paris, accompagne les propriétaires à chaque étape, partout en France

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