Achat immobilier en Italie : quels frais, impôts et taxes prévoir en 2024 ?

💶 Achat immobilier en Italie : quels frais, impôts et taxes prévoir en 2024 ?

Guide officiel basé sur la publication de l’Agenzia delle Entrate

L’achat d’un bien immobilier en Italie entraîne le paiement de différentes taxes et frais, qui varient selon que vous achetez d’un particulier ou d’une entreprise, et selon que vous bénéficiez ou non de l’avantage “prima casa” (première résidence). Voici les règles officielles à connaître, mises à jour pour 2024.

📘 Source principale : Agenzia delle Entrate – Guide “L’acquisto della casa”, juin 2024 (PDF)

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🧾 1. Taxes dues lors d’un achat immobilier

📌 Si vous achetez à un particulier ou à une entreprise non assujettie à la TVA :

• Ces impôts sont calculés sur la valeur cadastrale du bien si l’acheteur est une personne physique (système “prezzo-valore”).

• L’impôt de registre est le plus important dans ce cas.

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📌 Si vous achetez à une entreprise assujettie à la TVA (par ex. bien neuf) :

* TVA à 22 % si le bien est un logement de luxe (catégorie A/1, A/8 ou A/9).

📌 Le vendeur peut choisir de facturer la TVA même après 5 ans s’il le déclare dans l’acte.

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🏠 2. Qui peut bénéficier des avantages “prima casa” ?

L’acheteur peut bénéficier des réductions d’impôts s’il :

• n’est pas déjà propriétaire d’un bien immobilier en Italie bénéficiant du même avantage

• s’engage à établir sa résidence dans la commune du bien dans les 18 mois

• achète un bien non classé comme logement de luxe

🟢 Pour les jeunes de moins de 36 ans avec un ISEE ≤ 40 000 €, des avantages supplémentaires s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2024 (exonération de l’impôt d’enregistrement et crédit d’impôt sur la TVA).

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💼 3. Frais annexes à prévoir

✅ Frais de notaire

• Variable selon le prix du bien, la localisation, la complexité du dossier

• En général : 1 % à 2,5 % du prix

✅ Commission d’agence (si achat via intermédiaire)

• Moyenne : 2 à 4 % du prix, à la charge de l’acheteur et du vendeur

✅ Frais de traduction et/ou accompagnement juridique

• Recommandé pour les non-résidents : 600 à 3 000 € en fonction de l’importance et la nature de l’acquisition immobilière

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🧾 4. Enregistrement du compromis (contrat préliminaire)

Si vous signez un compromis (compromesso) avant l’acte définitif, vous devez :

• le faire enregistrer sous 30 jours

• payer :

  • 200 € d’impôt fixe

  • 0,50 % sur la caparra confirmatoria (acompte)

  • 3 % sur les éventuels acconti sul prezzo (acompte prix)

Les montants payés seront déduits lors de l’enregistrement de l’acte définitif.

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📊 Exemple chiffré : achat à 200 000 € avec “prima casa”

👉 Sans “prima casa”, l’impôt de registre passerait à 18 000 € (9 %), donc économie : 14 000 €

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📝 Conclusion

Acheter en Italie reste abordable, mais il est essentiel d’intégrer ces coûts dans votre plan de financement. La fiscalité est particulièrement avantageuse pour :

• les primo-acquéreurs

• les retraités qui transfèrent leur résidence

• les acheteurs dans les régions du Sud

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🔗 Sources officielles :

• Agenzia delle Entrate – Guide 2024

• Circolare 14/E – Bonus jeunes